不動産の解決事例｜遺産分割・遺留分・共有不動産のトラブルを解決した実績紹介

不動産の解決事例｜遺産分割・遺留分・共有不動産のトラブルを解決した実績紹介

公開日：2026年3月25日／最終更新日：2026年10月17日（遺産総額約24億円の遺留分の事例を一覧の先頭に追加）

相続財産に不動産が含まれると、「誰が取得するのか」「いくらで評価するのか」「売却するのか、そのまま持つのか」で話し合いがまとまらなくなることが少なくありません。

特に、実家・収益不動産・共有持分・借地権付き不動産などは、現金のように単純に分けられないため、遺産分割、遺留分、共有物分割のそれぞれで紛争が起こりやすい分野です。

弁護士法人ＩＧＴ法律事務所では、不動産が絡む相続案件について、評価額の精査、分割方法の検討、共有状態の解消、代償金の交渉、調停・訴訟対応まで一貫して取り扱ってきました。ここでは、当事務所が実際に手がけた不動産の解決事例をまとめてご紹介します。

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不動産の解決事例の一覧（類型・争点・結果）

このページで詳しく紹介している8件は、遺産分割3件、遺留分侵害額請求4件、遺言作成1件です。不動産の評価と、代償分割・共有持分の売却などの出口の選び方が結果を左右しました。

※掲載の解決事例は、個別の事情を前提とした結果です。同様の結果をお約束するものではありません。

このほかの不動産に関する解決事例

• 遺産分割｜不動産を全件鑑定し適正な代償金1250万円を獲得
• 遺産分割｜商用不動産・収益不動産の遺産分割で代償金8000万円を獲得
• 遺産分割｜相手方相続人11名・海外居住・借地権が絡む数次相続
• 遺産分割｜不動産を先行売却して遺産分割をスムーズに解決
• 遺留分｜高額な遺留分侵害額請求に対し、不動産鑑定で評価額を見直し、2900万円減額して解決
• 遺留分｜不動産評価額を交渉して、遺留分侵害額の支払を400万円減額
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当事務所の不動産トラブル解決事例

① 遺留分｜遺産総額約24億円の相続で、代襲相続人の孫2名が約1億9,700万円を回収した事例

祖母の公正証書遺言で、不動産6物件と預貯金の大半が叔父2名に遺された相続です。代襲相続人であるご依頼者様（孫2名）の代理人として遺留分侵害額を請求しました。不動産の評価で8億円以上の開きがあり調停は不成立となりましたが、訴訟で裁判所鑑定を申し出て評価を確定させ、一部弁済の充当や鑑定費用の負担まで詰めて、遅延損害金を含め2名で約1億9,700万円を回収しました。

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② 遺産分割｜相手方相続人11名との間で、不動産の代償分割を実現

相続人が多数に及び、不動産の処理方針をまとめること自体が難しかった事案です。相続関係を整理したうえで交渉を進め、代償分割によって依頼者様が不動産の権利を確保できる形で解決しました。

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③ 遺産分割｜不動産の共有持分売却により遺産分割を解決

相手方が不動産情報の開示に非協力的で、協議が長期化していた事案です。共有持分売却という選択肢を活用することで、依頼者様が不利益な膠着状態から離脱できる形で解決しました。

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④ 遺産分割｜当初提案の代償金額を2倍以上に引き上げ、代償金1000万円を獲得

不動産の評価額と分け方が争点となった事案です。相手方の提案額を前提にせず、資料を精査して主張を組み立てた結果、当初提案の2倍以上となる条件で解決しました。

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⑤ 遺留分｜不動産評価が争点となり、裁判所鑑定を経て遺留分1800万円を獲得

不動産の評価が低く見積もられていたため、遺留分額にも大きな影響が出ていた事案です。必要な資料収集と主張整理を行い、裁判所鑑定を経て適正額の確保につなげました。

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⑥ 遺留分｜遺留分侵害額請求と使途不明金の追及で、調停にて3250万円を獲得

不動産だけでなく、使途不明金の問題も絡む複合案件でした。争点を切り分けながら主張立証を進め、調停で高額の解決を実現しました。

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⑦ 遺留分｜不動産・非上場株式の評価を争い、遺留分4700万円の獲得に成功

不動産と非上場株式という評価の難しい資産が中心だった事案です。不動産評価を時価ベースで再構成し、他の資産評価も含めて全体最適で解決しました。

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⑧ 遺言書｜不動産6億円保有の富裕層、妻の死亡後の遺言書の書換

多数の収益不動産（および紐づく借入金）の適切な分配、そして将来の兄弟間の紛争を防ぐための「過去の特別受益（生前贈与）の明記」など、富裕層特有の複雑な条件をクリアする緻密な遺言設計を行いました。公証役場との煩雑なやり取りも当事務所がフルサポートし、確実な遺言書を完成させています。

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不動産が絡む相続で当事務所が重視していること

不動産の評価額と分け方を一体で検討できる

不動産相続では、「いくらか」という評価だけでなく、「誰が取得するか」「代償金をどう設計するか」「売却するか保有するか」まで含めて考える必要があります。当事務所では、評価額の妥当性と分割方法の実現可能性をセットで検討します。

共有・代償分割・換価分割まで現実的な出口設計ができる

不動産は、無理に共有のまま残すと、将来さらに紛争が大きくなることがあります。当事務所では、代償分割、換価分割、共有持分売却、共有物分割請求などの選択肢を比較し、依頼者様にとって無理のない出口をご提案します。

交渉・調停・訴訟まで見据えて初動から設計できる

不動産が絡む相続では、相手方との感情的対立や資料の不開示により、交渉だけでは解決しないこともあります。当事務所では、交渉段階から調停・訴訟を見据えて資料収集と主張整理を行い、解決可能性を高めます。

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不動産の解決事例に関するよくあるご質問（FAQ）

Q1. 相続した不動産の評価額は、相続税評価額で決まるのですか？

A. 決まりません。遺産分割では原則として分割時の時価、遺留分では相続開始時の時価で評価します（民法1043条1項）。相続税路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は約7割が目安とされる税金計算のための価格で、時価より低くなりがちです。価格指標ごとの違いは不動産の相続のページの比較表で整理しています。

Q2. 実家を兄が使っているのですが、私も代償金を請求できますか？

A. 兄が実家を取得するのであれば、代償分割として、あなたの取り分に相当する代償金の支払を求めるのが一般的です。家庭裁判所が審判で代償分割を命じるには、取得する相続人に代償金の支払能力があることが必要とされています（最高裁平成12年9月7日決定）。なお、被相続人と同居していた相続人が住み続けている場合は、遺産分割までの無償使用の合意（使用貸借）が推認されることがあり（最高裁平成8年12月17日判決）、それまでの家賃相当額の請求は難しい場合があります。

Q3. 共有名義の不動産を売りたいのに、相手が応じません。どうすればよいですか？

A. 遺産分割が終わる前であれば、遺産分割調停・審判の中で、不動産を売却して代金を分ける換価分割を求めます。遺産分割の結果として共有になった後であれば、共有物分割請求（民法258条）で共有状態の解消を求めます。自分の持分だけを売却することもできますが、価格は低くなりがちです。所在が分からない共有者がいる場合は、裁判所の決定を得てその持分を取得・譲渡する制度もあります（民法262条の2・262条の3、2023年4月施行）。

Q4. 不動産が複数ある場合や、賃貸物件がある場合でも相談できますか？

A. はい。不動産が複数ある案件や、収益不動産・共有持分・非上場株式が混在する案件にも対応しています。賃貸物件は収益還元法による評価が争点になりやすく、相続開始から遺産分割までの賃料は、各相続人が相続分に応じて取得する別個の財産とされています（最高裁平成17年9月8日判決）。財産全体を見渡して、どの財産を取得し、どこで清算するかを設計します。

Q5. 相談時にはどのような資料を持っていけばよいですか？

A. 遺言書、戸籍、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書または評価証明書、公図・測量図、賃貸借契約書（賃貸物件の場合）、相続人間でやり取りした資料、不動産会社の査定書などがあると、見通しを立てやすくなります。資料が十分でなくてもご相談いただけます。

Q6. 掲載されている事例と同じくらいの金額を獲得できますか？

A. 解決の結果は、不動産の所在・種類・利用状況、相続人の構成、証拠の有無など個別の事情によって大きく異なるため、同様の結果をお約束することはできません。初回相談で資料を拝見し、見込める金額の幅と、費用倒れになるおそれの有無をご説明します。

関連ページのご案内

• 解決事例一覧
• 遺産分割｜相手方相続人11名との間で、不動産の代償分割を実現した事例
• 遺産分割｜不動産の共有持分売却により遺産分割を解決した事例
• 遺留分｜不動産評価が争点となり、裁判所鑑定で遺留分を獲得した事例
• 遺留分｜不動産・非上場株式の評価を争った事例
• 共有物分割請求とは？解決までの流れ・費用・3つの分割方法
• 共有者と連絡が取れない／所在不明でも可能？共有物分割の進め方
• 不動産の相続で損したくない方へ（価格指標の比較・評価の基準時）
• 遺産分割でもめたら｜不動産・非上場株式の評価実務に強い相続弁護士
• 不動産・非上場株式がある相続の遺留分侵害額請求
• 共有物分割請求の弁護士相談（初回60分無料）
• 不動産鑑定士に評価を依頼するメリットと費用の考え方
• 遺産分割の解決事例
• 遺留分侵害額請求の解決事例
• 遺言書作成・遺言執行の解決事例一覧

※　本ページは、最終更新日（2026年10月17日）時点の法令・判例・実務に基づいて作成しています。掲載の解決事例は個別の事情を前提とした結果であり、同様の結果をお約束するものではありません。

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