不動産の相続で損したくない方へ｜初回相談60分無料
最終更新日：2026年9月27日（評価の基準時・価格指標の比較表・よくあるご質問を追加）
不動産の相続で、「不動産の価格」でもめていませんか？
遺産分割・遺留分で争いになりやすい「不動産評価」に、法律と評価の両面から向き合います。
不動産の相続評価の要点（結論）
- 遺産分割では、不動産は原則として遺産分割時の時価で評価します。相続人全員が合意した価格があれば、その価格で分けることもできます。
- 遺留分では、相続開始時（亡くなった日）の時価で評価します（民法1043条1項）。生前贈与された不動産も、相続開始時の価格に引き直して計算します。
- 路線価（公示価格の約8割）や固定資産税評価額（同約7割）は税金計算のための価格で、遺産分割・遺留分の「時価」そのものではありません。そのまま使うと、不動産を取得する側に有利な数字になりがちです。
- 査定書の数字で合意できないときは、調停・審判・訴訟の中で不動産鑑定士による鑑定を行い、その評価額を基準にするのが一般的な進め方です。
不動産の相続、こんなお悩みはありませんか？
- 実家の土地・建物をどう分けるかで、兄弟姉妹の意見がまとまらない
- 不動産会社・税理士・金融機関それぞれで「評価額」が違い、どれを基準にすればよいかわからない
- 「この価格で評価されたら不公平だ」と感じているが、どう主張すれば良いのかわからない
- 遺留分侵害額請求（または請求を受けた）で、相手方から不動産の評価に異議を出されている
- 「とりあえず固定資産税評価額で」と言われたが、それで本当に良いのか不安
- 不動産評価でもめるのは困るので、不動産を売却したい
不動産は、預金や上場株式と違い、評価の仕方によって金額が大きく変わる資産です。
そのため、
- 遺産分割協議
- 遺留分侵害額請求・反論
では、不動産の評価方法が争点となり、感情的な対立に発展しやすい分野です。
お急ぎの方はお電話でも受け付けています。
電話で相談予約：03-6265-6770（予約専用）
当事務所が実際に手がけた不動産を含む遺産分割の解決事例については、こちらをご覧ください。
なぜ「不動産評価」が相続トラブルの火種になるのか
同じ不動産でも、次のように評価の前提・目的によって金額が変わります。
- 路線価・固定資産税評価額・公示価格・取引事例など、どの指標を用いるか
- 自用地か、賃貸中か（貸家・借地権・底地など）
- 築年数や老朽化、再建築の可否、接道状況
- すぐ売却する前提か、誰かが住み続ける前提か
これらをきちんと整理せずに、
「なんとなく真ん中くらいで…」
「税理士さんに聞いた数字で…」
と決めてしまうと、後から「やっぱり納得できない」という不満が噴き出すことが少なくありません。
相続トラブルを防ぎ、また、既にトラブルになっている場合に適切に主張・立証するためには、
① その相続でどのような評価が法的に問題となるか
② どの評価方法が妥当といえるか
③ 専門家意見（不動産鑑定など）をどう活用するか
を、法律の観点から整理することが重要です。
相続で使われる不動産の価格指標の比較
相続の場面で出てくる「不動産の価格」には、主に次の6種類があります。どれも同じ土地について算出できますが、作られた目的が違うため、金額の水準も違います。
| 指標 | 誰が決めるか | 価格時点・公表 | 水準の目安 | 遺産分割・遺留分での扱い |
|---|---|---|---|---|
| 公示価格 （地価公示） |
国土交通省（土地鑑定委員会） | 毎年1月1日時点／3月公表 | 100（基準） | 標準的な更地の価格の目安。個々の土地の時価は、形状・接道などで上下します。 |
| 基準地価 （都道府県地価調査） |
都道府県 | 毎年7月1日時点／9月公表 | 公示価格とほぼ同水準 | 公示価格を半年ずらして補う目安。地価の動きを確認するのに使います。 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日時点／7月公表 | 公示価格の約8割 | 相続税の申告用。時価より低めに設定されているため、そのまま使うと不動産を取得する側に有利です。 |
| 固定資産税評価額 | 市町村（東京23区は東京都） | 3年ごとの評価替え（直近は2024年度） | 公示価格の約7割 | 固定資産税の課税用。建物は築年数に応じて機械的に下がるため、実際の価値とずれやすい指標です。 |
| 不動産会社の査定額 | 不動産仲介会社 | 依頼した時点 | 会社・目的によって幅がある | 無料で取れる反面、提出した側に有利な数字になりやすい。調停では双方が査定書を出し合って比べることが多いです。 |
| 不動産鑑定評価額 | 不動産鑑定士（不動産鑑定評価基準による） | 依頼時に指定した価格時点 | 時価（正常価格） | 合意できないときの最終的な物差し。調停・審判・訴訟で裁判所が選任する鑑定人の評価は、特に重く扱われます。 |
※「水準の目安」は、路線価を公示価格の8割程度、固定資産税評価額を7割程度とする国の運用によるものです。個別の土地では、この割合から外れることがあります。
共有不動産を分ける場面での指標の使い分けは、共有不動産の評価額の決め方（時価・路線価・固定資産税評価額の違い）でも詳しく解説しています。
賃貸中の建物・借地権・底地などは、利用の制約があるぶん、自由に使える土地より評価が下がります。どこまで下がるかは、相続税の計算方法（借地権割合など）と実際に売れる価格とで大きく違うことがあり、紛争になりやすい部分です。賃貸中の物件は賃貸中・テナントありの共有不動産の分割、借地上の建物は借地上の建物の共有持分と建物買取請求権（最判令和8年8月28日）もご参照ください。
いつの時点の価格で評価するのか（評価の基準時）
同じ不動産でも、どの時点の価格で評価するかによって金額が変わります。地価が上がっている地域では、相続開始時と遺産分割時の差が数百万円以上になることも珍しくありません。
| 場面 | 評価の基準時 | 根拠・ポイント |
|---|---|---|
| 遺産分割（協議・調停・審判） | 遺産分割時の時価 | 実際に分ける時点の価値で分けるのが公平、という考え方で実務が固まっています。調停・審判では審理している時点に近い価格を使います。 |
| 特別受益・寄与分がある遺産分割 | 相続開始時と遺産分割時の2時点 | 各相続人の取り分（具体的相続分）は相続開始時の価格で計算し、実際に分けるときは分割時の価格を使います（いわゆる2時点評価）。なお、相続開始から10年を過ぎると、原則として特別受益・寄与分を主張できなくなります（民法904条の3、2023年4月施行）。 |
| 遺留分侵害額請求 | 相続開始時の時価 | 遺留分を算定するための財産の価額は、相続開始時の財産の価額に贈与の価額を加え、債務を差し引いて計算します（民法1043条1項）。生前贈与された不動産も相続開始時の価格で評価し（民法1044条2項・904条）、侵害額は金銭で請求します（民法1046条1項）。 |
| （参考）相続税の申告 | 相続開始時 | 財産評価基本通達による評価（土地は原則として路線価）。遺産分割・遺留分の「時価」とは別の物差しです。 |
査定書で合意できないときの進め方
遺産分割調停では、まず各相続人が不動産会社の査定書などを出し合い、その範囲内で評価額の合意ができないかを話し合います。どうしても合意できない場合は、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定を行い、その結果を基準に分割方法を決めていきます。
- 鑑定費用は当事者が裁判所に予納します。法定相続分などの割合で分担する例が多く見られます。
- 費用は物件の種類・数・権利関係によって変わり、1物件あたり数十万円程度が一つの目安です（事案により異なります）。
- 鑑定を申し出るかどうかは、争いになっている金額の差と鑑定費用とを比べて判断します。費用対効果の考え方は不動産鑑定士に評価を依頼するメリットと費用の考え方で解説しています。当事務所では、鑑定によって評価額を見直し、遺留分の請求額を大きく減額できた事例もあります（遺留分侵害額請求に対し不動産鑑定で2,900万円減額した事例）や、裁判所鑑定で遺留分1,800万円を獲得した事例。
評価の基準時が実際の金額にどう影響するかは、基準地価2026と相続不動産を「いつの価格で分けるか」を解説したコラムでも取り上げています。
不動産評価が問題となる典型的なケース
自宅不動産を一人が取得し、他の相続人に代償金を支払う遺産分割
代償金の額を決めるため、不動産評価が直接問題になります。
自宅・アパート・事業用地など、不動産が遺産の大半を占めるケース
不動産の評価次第で、誰がどれだけ取得できるかが大きく変わります。
特定の相続人への生前贈与・遺贈として不動産が渡されているケース
遺留分侵害額請求で、不動産の評価が請求金額に直接影響します。
収益物件・借地権・底地など、権利関係が複雑な不動産が含まれるケース
不動産に関する権利の内容を踏まえた評価を行わないと、公平な分け方になりません。
こうした案件では、不動産評価の理解が不十分なまま協議・調停・訴訟へ進むこと自体がリスクになることもあります。
【実績紹介】当事務所の不動産相続に関する解決事例
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所では、不動産の評価額を巡る争いや、遺産分割による共有状態の解消など、難易度の高い不動産相続トラブルを多数解決へと導いております。実際の交渉アプローチや獲得金額の事例をぜひご覧ください。
弁護士に相談する価値
—「不動産評価」と「法律問題」をセットで考える 不動産の評価自体は、不動産会社や不動産鑑定士等の専門領域です。
一方で、
- どの評価方法を前提に交渉すべきか
- どの点について専門家意見を求めるべきか
- 調停・訴訟で、評価の妥当性をどう主張・立証するか
といった「評価結果を、法律上どう位置づけるか」は、弁護士の役割です。
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所では、
- 不動産が遺産に含まれる遺産分割・遺留分事件について、「評価」の視点を最初から組み込んだ事件処理を行うことを重視しています。
- 必要に応じて、不動産鑑定・仲介・税務など、他の専門家の関与も視野に入れながら、ご事情に応じた選択肢（協議・調停・訴訟・任意売却など）を整理します。
- 不動産評価の対立を避けるため、共同売却を提案し、売却を実現させます。
- 感情面のもつれや、親族関係の今後も踏まえ、「どの落としどころが現実的か」を一緒に検討します。
※具体的な対応内容・体制は、個々の案件の事情により異なります。
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所の強み
「数字」と「法律」を両方意識した戦略立案
不動産評価額の違いが、遺産分割案・遺留分額にどう影響するかを見える化しやすくなります。
評価方法の選択や専門家の意見書の位置づけを一緒に検討
「どの評価をベースに交渉するか」「どういう場合に不動産鑑定を利用すべきか」などを、費用対効果も含めて検討します。
不動産売却にも強み
遺産不動産の売却経験も豊富のため、他の相続人と協力して売却を実現します。
交渉、調停、審判・訴訟まで一貫対応
相手との協議がまとまらない場合も、同じ弁護士が継続して対応することで、主張の一貫性を保ちやすくなります。
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所は、
Integrity（誠実）・Growth（成長）・Teamwork（協力） を理念とし、
数字の裏付けと対話を重視した相続問題の解決を目指しています。
評価が絡む不動産の相続トラブル
相手の言い値で合意する前に、まずは適正評価を。
「提示された代償金が安すぎる」「固定資産税評価額で分けようと言われた」「共有名義の実家を売りたいのに反対されている」など、不動産の評価や分け方でお悩みの方は、決して一人で抱え込まず専門家にご相談ください。
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所では、初回60分の無料相談を実施しております。豊富な解決実績を持つ弁護士が、あなたの正当な権利と財産を守ります。
ご相談のタイミング
次のような段階でのご相談を特におすすめしています。
- これから遺産分割協議を始めるが、不動産の扱いに不安がある
- すでに協議をしているが、不動産の評価でもめている
- 相手方から出された不動産査定書が正しいかどうかが分からない
- 遺留分侵害額請求（またはその通知）を受け、不動産の評価が論点になりそうだ
- 不動産を売却するか、相続人の誰かが取得するかで迷っている
「揉めてから」より、「揉めそうだと思ったとき」にご相談いただく方が、
選択肢も広く、時間的・経済的な負担も小さく済むことが多いです。
ご相談の流れ
１ お問い合わせ
お問い合わせフォームまたはお電話にて、「不動産が含まれる相続の相談希望」である旨をお伝えください。
２ 事前ヒアリング
遺産不動産の概要（所在地・種類・おおよその評価額のイメージなど）、相続人の構成、現在のご状況をお伺いします。
３ 法律相談（来所面談・オンライン）
- 不動産評価がどの場面で問題となるか
- 想定される評価方法と、それによる影響
- 交渉、調停、審判・訴訟といった手続の選択肢 などを整理し、今後の進め方をご提案します。
４ ご依頼・実際の事件対応
ご提案内容と費用をご説明し、ご納得いただいた場合にのみご依頼となります。
※相談方法・相談料・着手金・報酬等の詳細は、事務所から個別にご案内いたします。
不動産相続に関するよくあるご質問（FAQ）
Q1. なぜ不動産の相続では「評価額」がトラブルになりやすいのですか？
A. 不動産には公示価格・路線価・固定資産税評価額・実勢価格など複数の価格があり、どれを使うかで金額が大きく変わるためです。路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は約7割が目安とされています。不動産を取得する相続人は低い評価を、代償金を受け取る相続人は高い評価を望むため、利害が正面からぶつかります。
Q2. 他の相続人から提示された不動産の査定書に納得がいかない場合はどうすればよいですか？
A. まず査定書の中身を確認します。見るべき点は、①査定の目的（すぐに買い取る価格か、仲介で売り出す価格か）、②比較に使った取引事例の場所・時期・規模、③更地を前提にしているか、建物の解体費や賃借人の存在を織り込んでいるか、④査定の日付、の4つです。納得できない場合は、別の不動産会社の査定書を取って示し、その範囲で合意を目指します。それでも差が埋まらなければ、調停・審判の中で不動産鑑定を申し出ることを検討します。
Q3. 実家を特定の相続人が一人で相続する場合、他の兄弟にはどう分配すれば公平ですか？
A. 不動産を取得する相続人が、他の相続人に現金（代償金）を支払う「代償分割」が一般的です。代償金の額は不動産の評価額で決まります。たとえば遺産が実家だけで、兄弟2人が2分の1ずつ相続する場合、実家を3,000万円と評価すれば代償金は1,500万円、2,400万円と評価すれば1,200万円です。評価の違いが、そのまま300万円の差になります。
Q4. まだ親族間でもめてはいませんが、今の段階で弁護士に相談してもよいのでしょうか？
A. はい、もちろんです。むしろ「もめる前」や「もめそうな兆候があるとき」にご相談いただく方が、選択肢が広く、円満な解決につながりやすいです。事前に不動産評価の見通しを立て、法的なアドバイスを受けておくことで、話し合いをスムーズに進めることができます。
Q5. 相続した不動産を売りたいのですが、一部の相続人が反対しています。解決策はありますか？
A. 遺産分割が終わる前であれば、遺産分割調停・審判の中で、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」を求めることができます。遺産分割の結果として共有名義になった後であれば、共有物分割請求で共有状態の解消を求めます。なお、相続開始から10年を過ぎると、共有物分割訴訟の中で遺産共有の持分もまとめて分割できるようになります。ただし、他の相続人が遺産分割の請求をしたうえで、裁判所から通知を受けた日から2か月以内にその裁判所へ異議を申し出たときは、この方法は使えません（民法258条の2）。詳しくは共有名義の不動産を売りたいが反対されている方へをご覧ください。
Q6. 「固定資産税評価額で分けよう」と言われました。合意しても問題ありませんか？
A. 相続人全員が納得していれば、固定資産税評価額や路線価で分けることも法的には有効です。ただし、固定資産税評価額は公示価格の約7割が目安で、時価より低く出ることが多いため、不動産を取得する側に有利、代償金を受け取る側に不利になります。地価が上がっている地域ほど時価との差は大きくなります。合意する前に、少なくとも不動産会社の査定で時価の目安を確認しておくことをお勧めします。
Q7. 遺留分を計算するときは、いつの時点の不動産価格を使いますか？
A. 相続開始時（亡くなった時点）の時価で計算します（民法1043条1項）。生前に贈与された不動産も、贈与した時点ではなく相続開始時の価格に引き直して計算します（民法1044条2項・904条）。遺産分割（原則として分割時の時価）とは基準時が違うため、遺産分割と遺留分の問題が並行する事案では、同じ不動産に2つの評価時点が出てくることがあります。
Q8. 不動産鑑定の費用はいくらかかり、誰が負担するのですか？
A. 調停・審判・訴訟で裁判所が鑑定を行う場合、鑑定費用は当事者があらかじめ裁判所に納めます（予納）。分担は当事者の協議や裁判所の指示で決まり、法定相続分などの割合で分担する例が多く見られます。金額は物件の種類・数・権利関係によって変わり、1物件あたり数十万円程度が一つの目安です（事案により異なります）。争っている評価額の差が鑑定費用に見合うかどうかを、事前に見極めることが大切です。
Q9. 実家を取得したい相続人に、代償金を支払うお金がない場合はどうなりますか？
A. 家庭裁判所が審判で代償分割を命じるには、不動産を取得する相続人に代償金の支払能力があることが必要とされています（最高裁平成12年9月7日決定）。支払能力が認められない場合、審判では不動産を売却して代金を分ける換価分割や、共有とする分割が選ばれることがあります。協議や調停では、分割払いや、不動産を担保にした借入れで代償金を用意する方法を検討することもあります。
Q10. 遺産分割が終わるまでの間のアパートの家賃は、誰のものになりますか？
A. 相続開始から遺産分割までの間に生じた賃料は、遺産そのものではなく、各相続人が相続分に応じて取得する別個の財産とされています（最高裁平成17年9月8日判決）。一部の相続人が賃料を管理・受領している場合、他の相続人は自分の相続分に応じた金額の支払を求めることができます。相続人全員が合意すれば、賃料を遺産分割の対象に含めて一括で清算することもできます。
不動産評価が絡む相続でお悩みの方へ
「この不動産の値段で、本当に公平と言えるのか？」 という違和感を、そのままにしておく必要はありません。
不動産の評価と法律問題を切り分けず、 一体として検討することで、見えてくる選択肢があります。
不動産が含まれる遺産分割・遺留分でお悩みの方は、 まずは一度、弁護士法人ＩＧＴ法律事務所までご相談ください。
お急ぎの方はお電話でも受け付けています。
電話で相談予約：03-6265-6770（予約専用）
※ 本記事は、最終更新日（2026年9月27日）時点の法令、判例、実務に基づき作成しており、その後の法改正等に対応していない可能性があることをご了承ください。
【この記事の執筆者】
執筆・監修：弁護士 小林 洋介（こばやし ようすけ）
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所 代表パートナー弁護士
慶應義塾大学法学部卒業／東京大学法科大学院修了
東京弁護士会所属（相続遺言部会）／認定経営革新等支援機関／2級FP技能士
相続・事業承継分野を中心に、遺産分割・遺留分侵害額請求・生前対策まで幅広く対応。
▶ 弁護士小林洋介のプロフィール詳細 ／ ▶ 初回60分無料相談のご予約はこちら
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