相続と不動産に強い
弁護士が、共有物分割を「最適解」へ導く。

ご兄弟間で合意ができない場合でも、民法に基づき、共有者の「一人からでも」共有物分割請求が可能です。共有物の分割の方法は、①不動産を物理的に分ける「現物分割」、②誰かが不動産を単独取得して他方へ代償となる金銭を支払う「代償分割」、③不動産全体を売却して代金を分配する「換価分割」の3つが基本です。裁判に進むと不動産鑑定費用が発生する可能性もあるため 、早期の条件整理が経済的にも有利です。当事務所が法的手続き全般をサポートしますのでご安心ください。

他の共有者様の売却への同意は不要です。裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、判決によって強制的に共有状態を解消できます。

家賃相当額の請求：他の相続人が不動産を独占的に使用している場合、住んでいない共有者は、持分を超える使用の対価（家賃相当額）を金銭で請求できる場合があります（民法249条2項）。ただし、亡くなった親と同居していた相続人については、遺産分割が終わるまでは無償で使えるとされる場合があり（最高裁平成8年12月17日判決）、請求できる期間にも時効による限りがあります。

分割方法：居住継続の希望がある場合、裁判所はまず、居住者が他の持分を買い取る「全面的価格賠償（代償分割）」を検討します。それが困難な場合は、不動産全体を売却して代金を分ける「換価分割」によることになります。和解なら任意売却を選べますが、判決の場合は競売となります。

当事務所が使用料請求から最終的な金銭清算まで一貫して伴走いたします 。

1.目的と対象の違い
遺産分割は、亡くなった方の全相続財産（不動産、預貯金など）を対象に、誰がどれくらいの割合で何を取得するか（持分の帰属先）を確定させる手続きです。一方、共有物分割は、既に持分が確定し登記された特定の不動産について、その共有状態を強制的に解消し、単独所有へと移行させる手続きです。

2.手続きの優先順位
原則として、遺産分割が先です。亡くなった方名義の不動産の場合、まず遺産分割（家庭裁判所での調停・審判）によって持分を確定しなければ、共有物分割請求訴訟（地方裁判所）は提起できません。
例外として、2023年4月施行の改正民法により、相続開始から10年を経過した後は、遺産分割が終わっていない持分についても共有物分割の手続きで解消できるようになりました（民法258条の2第2項）。ただし、他の相続人が遺産分割の請求をしたうえで異議を申し出た場合は、この例外は使えません。

3. 弁護士の役割
お客様のトラブルが「遺産分割」の段階なのか、「共有物分割」の段階なのかを正確に診断し、最も早期かつ有利に共有状態を解消できる「適切な法的手続き」を選択して、確実な解決まで一貫してサポートいたします。

共有持分だけを購入するのは、一般の方ではなく専門の買取業者が中心です。買取業者は、共有持分を安く仕入れたうえで、他の共有者や第三者へ高く売却することを目指します。このため、買取価格は市場相場よりも大幅に割り引かれ、手取額が大きく減ることがあります。

さらに深刻なのは、あなたの持分を買った業者が、残ったご家族（他の共有者）に対し、高額な賃料請求や共有物分割訴訟をすぐに起こすリスクがあることです。

一方で、急いで資金が必要な場合や、共有物分割の訴訟にかかる期間・費用の負担を避けたい場合には、持分の売却が合理的な選択になることもあります（このページの解決事例にも、早期の資金化を優先して持分売却を選んだ例があります）。当事務所では、買取業者の提示額と、共有物分割請求で見込める金額・期間・費用を比べたうえで、どちらが有利かをご提案します。

共有名義のため、売却や解体といった抜本的な対策が共有者間の意見不一致で実行できない「デッドロック」状態に陥るのが最大のリスクです。

1. 賠償リスク（高額な連帯責任）： 老朽化による建物の倒壊や落下物で第三者に損害を与えた場合、民法717条に基づき、他の共有者の持分も含めた賠償金全額を、支払い能力のあるあなたが連帯して負うリスクがあります。

2. 固定資産税の負担増：管理不全により「特定空家等」や「管理不全空家等」として「勧告」を受けると、土地の固定資産税を軽減する住宅用地特例が外れ、税負担が大きく増えます（負担調整措置などがあるため、単純に6倍になるわけではありません）。行政代執行で強制解体された場合、高額な解体費用も共有者全員に請求されます。

3. トラブル深刻化：固定資産税や修繕費の立て替え負担が特定の共有者に集中し、他の共有者からの回収が困難になることで、関係性が決定的に悪化し続けます。

解決策は、共有者全員の同意を必要としない共有物分割請求が必要です。早期にご相談いただくことで、リスクが顕在化する前に、最も経済的に合理的な解決へと導きます。

共有不動産を第三者に貸す場合、必要な同意のレベルは賃貸借契約の期間によって異なります。

短期賃貸（管理行為）：
建物は3年以内、土地は5年以内で、期間内に終わることが確実な賃貸借（一時使用目的の賃貸借、定期建物賃貸借など）であれば、持分価格の過半数（50%超）の同意で契約できます（民法252条4項）。借地借家法が適用される普通の建物賃貸借や借地は、約定期間が3年以内でも法定更新があるため、原則として共有者全員の同意が必要と解されています。

長期賃貸（変更行為）：
上記の期間を超える長期賃貸は、共有者全員の同意が必須です。
【知っておくべき法的リスク】 たとえ短期賃貸として始めても、日本の借地借家法により賃借人の権利が強く保護されるため、契約が法定更新され、実質的に長期にわたる拘束を受けるリスクが高いです。その結果、「売却したい」と思っても賃借人がいることで共有状態のデッドロックがさらに深刻化します。
賃貸活用や売却を巡って意見が対立した場合は、根本的な解決策である共有物分割請求をご検討ください。

期間を左右するのは、主に①不動産の評価額に争いがあるか（鑑定が必要か）、②共有者の人数と所在、③誰が取得するか・売却するかをめぐる対立の度合いです。協議で合意できれば、訴訟よりも早く終わります。訴訟に進んでも、和解で終わることも少なくありません。

印紙代は、訴訟の目的の価額（訴額）に応じて決まります。鑑定費用は不動産の種類や数によって変わるため、ご相談の際に見込みをお伝えします。弁護士費用は料金表のとおりです。

どの方法がよいかは、不動産の評価額、他の共有者の意向、相続登記の状況などで変わります。所在の分からない方の持分が相続で取得したものである場合は、相続開始から10年を経過しないと使えない制度もあります。

詳しくは共有者と連絡が取れない／所在不明でも可能？共有物分割の手続と注意点で解説しています。

請求された側でも、①住み続けたい場合に自分が取得して代償金を支払う「賠償分割」を求める、②不動産の評価額を争う、③売却に協力して代金を受け取る、といった対応を選べます。放置すると、相手方の主張に沿った判決や、競売を命じる判決が出るおそれがあります。

詳しくは相手方に弁護士がついて共有物分割請求をされたら｜通知・訴状が届いた側の対応マニュアルで解説しています。