所有不動産記録証明制度とは｜2026年2月開始の新制度を相続弁護士が解説【全国の不動産を一括把握】

本記事では、制度の概要、申請方法、名寄帳との違い、相続実務での活用シーンと注意点を、相続案件を多数取り扱う弁護士の視点から整理してご説明します。

所有不動産記録証明制度の概要

制度の定義

所有不動産記録証明制度は、不動産登記法第119条の2に基づき、特定の人物が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記官が全国の登記情報から一覧的に抽出し、リスト化した証明書（所有不動産記録証明書）を交付する制度です。

これまで日本の登記記録は土地や建物ごとに作成されており、特定の人物が全国のどこに不動産を所有しているかを横断的に検索する仕組みが存在しませんでした。所有不動産記録証明制度は、この課題を解消するために創設された新しい制度です。

いつから利用できるのか

施行日は令和8年（2026年）2月2日です。法務省民事局が制度の運用主体となり、全国すべての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で請求が可能となります。

何ができるようになるのか

この制度を利用することにより、相続人は、被相続人名義の不動産を全国レベルでまとめて把握できるようになります。たとえば、被相続人が地方の実家に加えて、東京や大阪に投資用マンションを所有していた場合でも、それぞれの市区町村役場や法務局を個別に回ることなく、1回の請求で網羅的にリストを取得できます。

制度創設の背景｜相続登記義務化と所有者不明土地問題

相続登記義務化との関係

令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続により不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ当該所有権の取得を知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。

しかし、義務化に対応するためには、まず「被相続人がどこに、どれだけ不動産を所有していたか」を相続人が正確に把握する必要があります。所有不動産記録証明制度は、この把握を制度的に支援するために設けられた仕組みです。

所有者不明土地問題の解消

これまで、相続人が被相続人の所有不動産を把握しきれず、見逃された土地について相続登記がされないまま放置される事態が、全国で少なからず発生していました。その結果として生じた所有者不明土地は、公共事業の妨げ、近隣の管理不全、空き家問題の温床などの社会問題を引き起こしてきました。

国土交通省の調査では、所有者不明土地は九州本土の面積に匹敵する規模に達しているとされ、政府は民法・不動産登記法の改正によりこの問題に対処しています。所有不動産記録証明制度は、その一連の改革の中で、相続人側の調査負担を軽減する重要なピースとして位置づけられています。

所有不動産記録証明書で確認できる内容と限界

記載される情報

所有不動産記録証明書には、検索条件に基づき抽出された不動産の所在、地番、家屋番号などが一覧で記載されます。これにより、被相続人名義の不動産が全国にどれだけ存在するかを一目で確認できます。

記載されない情報・制度の限界

一方で、以下の不動産は本制度の対象外、または抽出されない可能性があります。

1. 所有権の登記がされていない不動産（表示登記のみの不動産）は検索対象外です。
2. 登記簿がコンピュータ化されていない不動産は抽出されません。
3. 検索時点で登記に反映されていない不動産（審査中の登記申請がある場合など）は含まれません。
4. 被相続人の登記記録上の氏名・住所と検索条件が異なる場合（旧姓のまま登記されている、引越し前の住所のままなど）には、抽出されないことがあります。

これらの限界を理解したうえで、必要に応じて他の調査手法（名寄帳、固定資産税課税明細書など）と併用することが、相続財産調査の網羅性を高める実務上の鉄則です。

名寄帳との違い｜なぜ新制度が必要だったのか

相続人が被相続人の不動産を調べる従来の方法として「名寄帳（固定資産課税台帳）」がありました。両者の違いを整理します。

名寄帳は、市区町村が課税目的で作成している台帳であり、その市区町村内に存在する不動産しか記載されません。被相続人が複数の市区町村に不動産を所有していた場合、相続人はそれぞれの自治体に個別に請求しなければならず、そもそも「どの市区町村に不動産があるか」がわからなければ請求漏れが生じる構造的問題がありました。

これに対し所有不動産記録証明制度は、全国の登記情報を一括検索できる点で、名寄帳の限界を根本的に解消しています。また、未課税の不動産（公衆用道路など）も登記されていれば検索対象に含まれるため、名寄帳より網羅性が高い場面もあります。

ただし、両制度は完全に代替関係にあるのではなく、相互補完的に活用するのが実務上の最適解です。たとえば、所有不動産記録証明書では抽出されない未登記建物が名寄帳には記載されているケースもあり、複雑な相続案件では両方を取得する判断が求められます。

申請できる人・申請方法・手数料

申請権者

所有不動産記録証明書の交付を請求できるのは、以下の方々です。

1. 所有権の登記名義人本人（法人を含む）
2. その相続人その他の一般承継人（法人を含む）
3. 上記の代理人

弁護士は委任を受ければ代理人として請求できますので、相続人ご自身で手続を行う時間や負担が大きい場合、専門家への委任が現実的な選択肢となります。

申請先と申請方法

全国すべての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で請求できます。書面（窓口提出または郵送）またはオンラインのいずれの方法でも可能です。オンライン請求の場合、登記・供託オンライン申請システムから申請用総合ソフトをダウンロードし、所有不動産記録証明書交付請求書の様式を選択して、必要事項を入力のうえ電子署名をして請求します。

請求から交付までの日数は登記所ごとに異なりますが、制度開始当初は混雑が予想され、交付まで2週間程度を要する場合もあるとされています。

手数料

手数料は検索条件1件・1通あたり、以下のとおりです。

1. 書面請求（収入印紙で納付）：1,600円
2. オンライン請求（郵送交付）：1,500円
3. オンライン請求（窓口交付）：1,470円

たとえば、書面請求で検索条件を4件指定し、証明書の請求通数を1通とする場合、手数料は4件×1通×1,600円＝6,400円となります。

必要書類

請求権者の区分に応じて、印鑑証明書または本人確認書類、相続関係を示す戸籍謄本や法定相続情報一覧図、代理人による請求の場合は委任状などが必要です。請求書様式は法務省ウェブサイトからダウンロードできます。

相続実務における活用シーン

相続財産調査の網羅性確保

相続が発生した際、被相続人の不動産を漏れなく把握することは、その後のすべての手続の前提となります。所有不動産記録証明制度を活用することで、これまで見落としがちだった遠方の不動産や、相続人が存在を知らなかった投資用不動産も、早い段階で網羅的にリスト化できます。

遺産分割協議の前提資料として

相続財産の全体像が確定して初めて、相続人間の遺産分割協議が実質的に始められます。所有不動産記録証明書は、協議の出発点となる「相続財産目録」の正確性を担保する基礎資料として極めて有用です。

特に、相続人の一人が被相続人と同居していて他の相続人が財産状況を把握していないケースでは、所有不動産記録証明書を取得することで情報の非対称性が解消され、公平な協議の土俵が整います。

相続放棄の判断材料として

相続放棄をするか限定承認をするかは、相続財産の全体像（プラスの財産とマイナスの財産の比較）を正確に把握できなければ判断できません。所有不動産記録証明制度を早期に利用することで、相続放棄の熟慮期間（原則3か月）内に、合理的な意思決定を行いやすくなります。

共有不動産の把握

被相続人が他者と共有していた不動産も、所有権の登記名義人として記録されている限り抽出されます。共有不動産が判明した場合、その後の管理・処分には共有者全員の合意が必要となり、共有関係の解消（共有物分割）が必要になるケースも少なくありません。

制度利用にあたっての注意点

同名異人が抽出される可能性

所有不動産記録証明書の検索は、氏名（または名称）の前方一致と住所の市区町村まで一致、または住所末尾5文字の一致というルールで行われます。このため、検索条件と一致する同名異人の不動産が抽出される場合があります。証明書を取得した後は、不動産の所在等から被相続人の所有物件か否かを慎重に確認する作業が必要です。

該当なしの場合も手数料は返却されない

検索の結果、該当する不動産がない場合でも「該当不動産がない旨の証明」が交付され、所定の手数料がかかります。手数料は返却されないため、被相続人の登記記録上の氏名・住所を可能な限り正確に把握してから請求することが重要です。

過去の氏名・住所での検索

被相続人が結婚や引越しで氏名や住所を変更している場合、現在の情報だけでは不動産を抽出できないことがあります。この場合、過去の氏名・住所も検索条件に追加し、それを証明する戸籍謄本や戸籍の附票の写しを添付することで、検索の網羅性を高められます。

海外不動産は対象外

本制度は日本の登記制度に基づくものであり、海外に所在する不動産は対象外です。海外不動産がある場合は、現地の法制度に従った調査が別途必要となります。

所有不動産記録証明制度に関するよくある質問

Q1. 所有不動産記録証明制度はいつから使えますか。

A. 令和8年（2026年）2月2日から施行されています。

Q2. 申請にはどのような書類が必要ですか。

A. 相続人が請求する場合、本人確認書類（または印鑑証明書）に加えて、被相続人との相続関係を示す戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなどが必要です。代理人が請求する場合は委任状も必要となります。

Q3. オンラインで申請できますか。

A. 可能です。登記・供託オンライン申請システムから申請用総合ソフトをダウンロードし、電子署名のうえ請求できます。

Q4. 手数料はいくらですか。

A. 検索条件1件・1通あたり、書面請求で1,600円、オンライン郵送交付で1,500円、オンライン窓口交付で1,470円です。

Q5. 名寄帳と何が違いますか。

A. 名寄帳は市区町村単位で作成されており、その自治体内の不動産しか記載されません。所有不動産記録証明制度は全国の登記情報を横断的に検索できる点で、網羅性において優れています。

Q6. すべての不動産が抽出されますか。

A. いいえ。所有権の登記がされていない不動産、登記簿がコンピュータ化されていない不動産、検索条件と登記記録上の氏名・住所が一致しない不動産などは、抽出されない可能性があります。

Q7. 弁護士に依頼するメリットはありますか。

A. 戸籍収集や請求書作成の負担が軽減されるほか、取得した証明書をもとに遺産分割協議や相続放棄の判断、相続登記の申請まで一貫して対応できる点が大きなメリットです。

相続不動産の調査・分割でお困りの方へ

所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日にスタートした、相続実務に大きな変化をもたらす新しい仕組みです。しかし、制度を活用して不動産を把握できたとしても、その後の遺産分割協議、相続登記、共有関係の解消、不動産の評価方法などには、依然として高度な専門知識と交渉力が求められます。

弁護士法人ＩＧＴ法律事務所では、相続不動産の調査から遺産分割協議、共有物分割、相続登記後の紛争予防まで、一貫してサポートしております。被相続人の不動産が全国に点在しているケース、相続人間で不動産の評価や分割方法に意見の相違があるケース、共有名義の不動産を解消したいケースなど、複雑な事案にも豊富な経験で対応いたします。

一次情報・参考資料

1. 法務省「所有不動産記録証明制度について」
   https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html
2. 法務省「相続登記の申請義務化について」
   https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
3. 不動産登記法第119条の2（所有不動産記録証明書の交付等）
4. 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）
5. 不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和8年法務省令第5号）

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