遺留分｜不動産評価が争点→裁判所鑑定で遺留分1800万円獲得

執筆者：弁護士小林洋介

弁護士法人ＩＧＴ法律事務所　代表パートナー弁護士

保有資格：弁護士、経営革新等支援機関、２級ＦＰ技能士

東京弁護士会相続遺言部所属

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遺留分侵害額請求では、不動産の評価額によって請求額が大きく変わります。相手方と査定額が大きく食い違う場合、交渉や調停では解決せず、裁判所鑑定が必要になることもあります。

本件では、裁判所鑑定を経て適正価格を確定し、1800万円で解決しました。

本記事からわかること

• 遺留分で不動産が主な遺産だと、評価額が最大の争点になりやすい
• 査定書だけで折り合わない場合、裁判所鑑定が必要になることがある
• 早い段階で評価資料と手続方針を整理すると、回収額や解決条件が変わる

依頼前の状況

被相続人が母、法定相続人が相談者様（長男）、妹、妹の子ども（孫養子）の3人で、被相続人が遺言書を遺し、妹と養子の孫に遺産を相続させることになっていました。したがって、相談者様の遺留分割合は、1/6となっていました。

遺産には、預貯金その他の流動資産はほとんどなく、遺産土地のうえに、妹家族の居住用と賃貸部分が併用された集合住宅がありました。

また、遺言書作成時点間際に養子縁組をするなど、相談者の権利を制約する方策がうかがわれる事案でしたが、相談者様は、養子縁組の無効主張までは希望しないが、法的に正当な遺留分侵害額請求権を行使し、金銭回収したいという意向でした。

対応と結果

遺産不動産の評価額が大きな論点でしたので、当事務所にて不動産の実勢価格を調査し、数種類の不動産査定書を取得して、相手方と交渉を行いました。

しかし、交渉段階では価格の差異が埋まらずに、調停申立てを行いましたが、その間相手方も代理人弁護士が交代するなどして、対立が深まっていきました。

また、相談者様も法的に正当な手続を踏んで欲しいという強いご要望もあり、調停も不成立となり、訴訟に移行しました。

不動産価格については、交渉で価格が折り合える状況ではなかったことから、裁判所の不動産鑑定（裁判所が選任する不動産鑑定士による鑑定手続）まで行って、正当な価格を追求しました。

その結果、不動産鑑定価格をベースに、遺留分侵害額を合意し、相手方の資金調達の段取り調整も行ったうえで、遺留分侵害額として金1800万円を獲得しました。

当事務所からのコメント

遺産分割や遺留分事件で、不動産価格が争いになることは多いです。その場合、査定書や簡易鑑定書などを出し合って交渉しますが、どちらが正しいということを議論しても仕方がないことがあります。その場合は、裁判所が選任する不動産鑑定士による不動産鑑定によらざるをえないことになります。

本件では、遺留分対策と思われる養子縁組があるなどしたため、当事者間の感情的な対立が大きく、法的に正当な手続を経て決着するという点にウェイトが大きく、当事者間の納得感を得るためにも不動産鑑定がよく機能した事案と理解しています。手続的にやれるところまでやったという点でご相談者様にもご満足いただけた事件でした。

よくあるご質問（遺留分と不動産評価について）

Q. 相手が提示した不動産の査定額に納得がいかない場合はどうすればよいですか？

A. まずは相手の査定書を鵜呑みにせず、ご自身（または代理人弁護士）の側でも複数の不動産会社から査定を取り直すことが重要です。

それでも乖離が大きい場合は、正式な不動産鑑定を視野に入れた法的手続き（調停・訴訟）を検討します。

Q. 裁判所の不動産鑑定には費用がかかりますか？

A. はい、数十万円〜の鑑定費用（予納金）が発生します。

しかし、鑑定によって不動産の評価額が適正化され、結果的に遺留分の獲得額が数百万円〜数千万円単位で増加するケースも多いため、弁護士が費用対効果を慎重に見極めたうえで実施をご提案いたします。

不動産と遺留分の問題は、弁護士法人IGT法律事務所へ

遺留分侵害額請求において、不動産の評価は単なる数字の計算ではありません。それは、「不動産の価値をどう定義するか」という法的な交渉です。

特に、都心の不動産や収益物件、借地権などが絡む複雑な案件では、一般民事の知識だけではなく、不動産取引や税務、企業法務の多角的な視点が不可欠です。

弁護士法人IGT法律事務所は、東京都千代田区麹町に拠点を置き、資産家・経営者の皆様の複雑な相続案件に特化して解決にあたっております。

• 相手方の提示する不動産評価額が高すぎる（安すぎる）

• 遺留分を支払うための現金がなく、不動産を売らざるを得ないか不安だ

• 共有状態や借地権が絡み、権利関係が複雑化している

このようにお悩みの方は、合意書にサインをする前に、当事務所の初回法律相談をご利用ください。適正な評価額の算出から資金調達の戦略まで、あなたの資産を守るための具体策を提示いたします。

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