遺産分割｜商用不動産・収益不動産の遺産分割で代償金8000万円を獲得

執筆者：弁護士小林洋介
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所　代表パートナー弁護士
保有資格：弁護士、経営革新等支援機関、２級ＦＰ技能士
東京弁護士会相続遺言部所属

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収益・商用不動産の遺産分割トラブル｜実勢価格による再評価で代償金8000万円を獲得した解決事例

親がアパートや都内のビルなど「収益不動産・商用不動産」を残して亡くなった場合、特定の相続人（長男など）が不動産を独占し、他の相続人には不当に低い代償金しか支払われないケースが後を絶ちません。

本記事では、弁護士法人IGT法律事務所が代理人として介入し、「長男が全てを相続する」という家督相続的な偏った提案を覆し、不動産の適正な評価（実勢価格）に基づく交渉により、ご相談者様が代償金8000万円を獲得した事例を解説します。

収益・商用不動産の遺産分割における「評価額」の落とし穴

不動産を含む遺産分割（特に不動産を取得した側が現金を払う「代償分割」）において、最も激しく対立するのが**「不動産をいくらと評価するか」**です。

路線価・固定資産税評価額で計算すると「大損」をする

不動産を独占したい相続人は、代償金の支払いを安く抑えるために「路線価」や「固定資産税評価額」をベースに計算した遺産分割案を提示してくることが一般的です。

しかし、遺産分割における不動産評価は、原則として**「遺産分割時の時価（実勢価格＝実際に市場で売買される価格）」**を用いるのが法的なルールです。近年の都内の商用不動産などは実勢価格が大きく値上がりしており、路線価等との間に数千万円〜数億円の乖離があることも珍しくありません。相手の提示額を鵜呑みにすると、取り分が極端に減ってしまうため注意が必要です。

【事案の概要】「長男が全てを相続する」という不当な提案

本件は、複数の収益不動産（都内駅近の商用不動産を含む）をめぐる、兄弟間の遺産分割トラブルです。

依頼前の状況と相手方の主張

母親と弟（長男）は結託し、「長男である弟が不動産のほぼ全てを取得する」という、いわゆる家督相続的な古い価値観に基づく主張をしてきました。ご相談者様（長女）には、取り分がほとんどない極めて不公平な遺産分割案が提示され、納得ができないと当事務所へご相談にいらっしゃいました。

当事務所の対応と結果：代償金8000万円を獲得

1. 不動産の実勢価格を独自調査（総額3億2000万円と判明）

当事務所はご相談者様の代理人に就任し、相手方（および相手方代理人弁護士）との交渉を開始しました。

まず、遺産に含まれる都内駅近の商用不動産について、当事務所にて徹底的な実勢価格の調査・算定を実施しました。その結果、不動産を含む遺産の総額は、路線価等に基づく相手方の想定を遥かに超える「約3億2000万円」に上ることが判明しました。

2. 「換価分割（売却）」を切り札にした強力な交渉

当方はこの「実勢価格」をベースに適正な代償金の支払いを求めましたが、相手方は「そんな高額な金額は払えない（とんでもない）」と反発し、交渉は平行線を辿りました。

そこで当事務所は、商用不動産の最新の価格推移や利回りの低下を論理的に説明した上で、**「適正な代償金が払えないのであれば、不動産をすべて売却（換価分割）し、その売却代金を法定相続分で分けましょう。応じないなら直ちに調停を申し立てます」**と、極めて強い態度で交渉に臨みました。

3. 解決の結果

相手方は「優良な商用不動産を手放すこと（売却）」を恐れたため態度を軟化させました。最終的には当方の主張が全面的に通り、ご相談者様が満足する高額な代償金（約8000万円）を獲得する形で妥結しました。泣き寝入りせず、適正な評価を貫いた大成功の事例です。

当事務所からのコメント（実務への示唆）

本件は、不動産の価格評価が決定的な争点（クリティカル）となる事案でした。

特に都内の商用不動産は値動きが激しく、近年は価格が高騰している一方で利回りは低下傾向にあります。この市場の実態を相手方に理解させるのは容易ではありません。

しかし、「実勢価格での代償金が払えないなら売却して現金で分ける（換価分割）」という法的に正当かつ強気な交渉方針に切り替えたことが、相手の妥協を引き出す最大の要因となりました。不動産の遺産分割では、単なる法律知識だけでなく、不動産市況への深い理解と、交渉のカード（換価分割や調停）を切るタイミングが結果を大きく左右します。

不動産が絡む不公平な遺産分割案でお悩みの方は当事務所へ

「長男だから不動産は全てもらって当然だ」「固定資産税評価額で代償金を計算したから、これを受け取ってハンコを押してくれ」

このような主張は、法的には全く通らない不当な要求です。ご自身で対応してハンコを押してしまう前に、必ず不動産相続に強い弁護士へご相談ください。

弁護士法人IGT法律事務所では、都内の商用不動産やマンションなど、数億円規模の不動産が絡む遺産分割で、数千万円単位の増額を勝ち取ってきた実績が多数ございます。

• 「親の残したアパートやビルを特定の兄弟が独占しようとしている」
• 「提示された代償金（代わりの現金）が安すぎる気がする」
• 「不動産の価値を正しく評価して、適正な取り分を主張したい」

このようなお悩みをお持ちの方は、当事務所の初回60分無料相談をご利用ください。不動産の適正価値を算定し、あなたにとって最大限有利な解決策をご提案いたします。

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よくある質問（FAQ）

Q. 遺産分割で不動産を評価する際、「路線価」と「実勢価格」のどちらを使うべきですか？

A. 遺産分割の基準となるのは、原則として遺産分割時の時価である「実勢価格（実際に市場で売買される価格）」です。相続税の申告で使われる「路線価」は実勢価格の約8割程度、固定資産税評価額は約7割程度に設定されているため、これらで代償金を計算すると、不動産をもらわない側が大きく損をしてしまいます。

Q. 「家を継ぐ長男だから不動産は全て相続する」という主張は法的に通りますか？

A. 現代の民法において「家督相続」という制度は存在しません。長男であっても他の兄弟であっても、法定相続分は平等です。特定の人が不動産を取得する場合は、他の相続人に対して適正な現金を支払う（代償分割）など、公平な清算を行う必要があります。

Q. 相手が適正な代償金を払えない、払ってくれない場合はどうなりますか？

A. 代償金の支払いが困難、あるいは合意できない場合は、不動産を売却してその代金を法定相続分で分ける「換価分割」を求めることになります。話し合いで解決しない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てて解決を図ります。

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