不動産の相続で損したくない相続人の方へ

執筆者：弁護士小林洋介 弁護士法人ＩＧＴ法律事務所 代表パートナー弁護士 保有資格：弁護士、経営革新等支援機関、２級ＦＰ技能士 東京弁護士会相続遺言部所属 ▶ 弁護士プロフィールはこちらへ。 ▶ 初回60分無料相談はこちらへ。

不動産の相続で、「不動産の価格」でもめていませんか？
遺産分割・遺留分で争いになりやすい「不動産評価」に、法律と評価の両面から向き合います。

不動産の相続、こんなお悩みはありませんか？

• 実家の土地・建物をどう分けるかで、兄弟姉妹の意見がまとまらない
• 不動産会社・税理士・金融機関それぞれで「評価額」が違い、どれを基準にすればよいかわからない
• 「この価格で評価されたら不公平だ」と感じているが、どう主張すれば良いのかわからない
• 遺留分侵害額請求（または請求を受けた）で、相手方から不動産の評価に異議を出されている
• 「とりあえず固定資産税評価額で」と言われたが、それで本当に良いのか不安
• 不動産評価でもめるのは困るので、不動産を売却したい

不動産は、預金や上場株式と違い、評価の仕方によって金額が大きく変わる資産です。
そのため、

• 遺産分割協議
• 遺留分侵害額請求・反論

では、不動産の評価方法が争点となり、感情的な対立に発展しやすい分野です。

不動産の遺産分割・遺留分について相談したい

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なぜ「不動産評価」が相続トラブルの火種になるのか

同じ不動産でも、次のように評価の前提・目的によって金額が変わります。

• 路線価・固定資産税評価額・公示価格・取引事例など、どの指標を用いるか
• 自用地か、賃貸中か（貸家・借地権・底地など）
• 築年数や老朽化、再建築の可否、接道状況
• すぐ売却する前提か、誰かが住み続ける前提か

これらをきちんと整理せずに、
「なんとなく真ん中くらいで…」
「税理士さんに聞いた数字で…」
と決めてしまうと、後から「やっぱり納得できない」という不満が噴き出すことが少なくありません。
相続トラブルを防ぎ、また、既にトラブルになっている場合に適切に主張・立証するためには、

① その相続でどのような評価が法的に問題となるか
② どの評価方法が妥当といえるか
③ 専門家意見（不動産鑑定など）をどう活用するか

を、法律の観点から整理することが重要です。

不動産評価が問題となる典型的なケース

自宅不動産を一人が取得し、他の相続人に代償金を支払う遺産分割

代償金の額を決めるため、不動産評価が直接問題になります。

自宅・アパート・事業用地など、不動産が遺産の大半を占めるケース

不動産の評価次第で、誰がどれだけ取得できるかが大きく変わります。

特定の相続人への生前贈与・遺贈として不動産が渡されているケース

遺留分侵害額請求で、不動産の評価が請求金額に直接影響します。

収益物件・借地権・底地など、権利関係が複雑な不動産が含まれるケース

不動産に関する権利の内容を踏まえた評価を行わないと、公平な分け方になりません。

こうした案件では、不動産評価の理解が不十分なまま協議・調停・訴訟へ進むこと自体がリスクになることもあります。

弁護士に相談する価値

—「不動産評価」と「法律問題」をセットで考える 不動産の評価自体は、不動産会社や不動産鑑定士等の専門領域です。

一方で、

• どの評価方法を前提に交渉すべきか
• どの点について専門家意見を求めるべきか
• 調停・訴訟で、評価の妥当性をどう主張・立証するか

といった「評価結果を、法律上どう位置づけるか」は、弁護士の役割です。

弁護士法人IGT法律事務所では、

• 不動産が遺産に含まれる遺産分割・遺留分事件について、「評価」の視点を最初から組み込んだ事件処理を行うことを重視しています。
• 必要に応じて、不動産鑑定・仲介・税務など、他の専門家の関与も視野に入れながら、ご事情に応じた選択肢（協議・調停・訴訟・任意売却など）を整理します。
• 不動産評価の対立を避けるため、共同売却を提案し、売却を実現させます。
• 感情面のもつれや、親族関係の今後も踏まえ、「どの落としどころが現実的か」を一緒に検討します。

※具体的な対応内容・体制は、個々の案件の事情により異なります。

弁護士法人IGT法律事務所の強み

• 「数字」と「法律」を両方意識した戦略立案

不動産評価額の違いが、遺産分割案・遺留分額にどう影響するかを見える化しやすくなります。

• 評価方法の選択や専門家の意見書の位置づけを一緒に検討

「どの評価をベースに交渉するか」「どういう場合に不動産鑑定を利用すべきか」などを、費用対効果も含めて検討します。

• 不動産売却にも強み

遺産不動産の売却経験も豊富のため、他の相続人と協力して売却を実現します。

• 交渉、調停、審判・訴訟まで一貫対応

相手との協議がまとまらない場合も、同じ弁護士が継続して対応することで、主張の一貫性を保ちやすくなります。

弁護士法人IGT法律事務所は、
Integrity（誠実）・Growth（成長）・Teamwork（協力） を理念とし、
数字の裏付けと対話を重視した相続問題の解決を目指しています。

ご相談のタイミング

次のような段階でのご相談を特におすすめしています。

• これから遺産分割協議を始めるが、不動産の扱いに不安がある
• すでに協議をしているが、不動産の評価でもめている
• 相手方から出された不動産査定書が正しいかどうかが分からない
• 遺留分侵害額請求（またはその通知）を受け、不動産の評価が論点になりそうだ
• 不動産を売却するか、相続人の誰かが取得するかで迷っている

「揉めてから」より、「揉めそうだと思ったとき」にご相談いただく方が、
選択肢も広く、時間的・経済的な負担も小さく済むことが多いです。

ご相談の流れ

１　お問い合わせ

お問い合わせフォームまたはお電話にて、「不動産が含まれる相続の相談希望」である旨をお伝えください。

２　事前ヒアリング

遺産不動産の概要（所在地・種類・おおよその評価額のイメージなど）、相続人の構成、現在のご状況をお伺いします。

３　法律相談（来所面談・オンライン）

• 不動産評価がどの場面で問題となるか
• 想定される評価方法と、それによる影響
• 交渉、調停、審判・訴訟といった手続の選択肢 などを整理し、今後の進め方をご提案します。

４　ご依頼・実際の事件対応

ご提案内容と費用をご説明し、ご納得いただいた場合にのみご依頼となります。
※相談方法・相談料・着手金・報酬等の詳細は、事務所から個別にご案内いたします。

不動産評価が絡む相続でお悩みの方へ

「この不動産の値段で、本当に公平と言えるのか？」 という違和感を、そのままにしておく必要はありません。
不動産の評価と法律問題を切り分けず、 一体として検討することで、見えてくる選択肢があります。
不動産が含まれる遺産分割・遺留分でお悩みの方は、 まずは一度、弁護士法人IGT法律事務所までご相談ください。

不動産の遺産分割・遺留分について相談したい

お急ぎの方はお電話でも受け付けています。
電話で相談予約：03-6265-6770（予約専用）

※　本記事は、執筆日における法令、判例、実務に基づき作成しており、その後の法改正等に対応していない可能性があることをご了承ください。

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