ご兄弟間で合意ができない場合でも、民法に基づき、共有者の「一人からでも」共有物分割請求が可能です。共有物の分割の方法は、①不動産を物理的に分ける「現物分割」、②誰かが不動産を単独取得して他方へ代償となる金銭を支払う「代償分割」、③不動産全体を売却して代金を分配する「換価分割」の3つが基本です。裁判に進むと不動産鑑定費用が発生する可能性もあるため 、早期の条件整理が経済的にも有利です。当事務所が法的手続き全般をサポートしますのでご安心ください。

他の共有者様の売却への同意は不要です。裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、判決によって強制的に共有状態を解消できます。

家賃相当額の請求：他の相続人が不動産を独占的に使用している場合、住んでいない共有者は、家賃相当額を金銭で請求することが可能です（償還請求権。民法249条2項）。

分割方法：居住継続の希望がある場合、裁判所はまず、居住者が他の持分を買い取る「全面的価格賠償（代償分割）」を検討します。それが困難な場合は、不動産全体を売却して代金を分ける「換価分割」（任意売却または競売）によることになります。

当事務所が使用料請求から最終的な金銭清算まで一貫して伴走いたします 。

1.目的と対象の違い
遺産分割は、亡くなった方の全相続財産（不動産、預貯金など）を対象に、誰がどれくらいの割合で何を取得するか（持分の帰属先）を確定させる手続きです。一方、共有物分割は、既に持分が確定し登記された特定の不動産について、その共有状態を強制的に解消し、単独所有へと移行させる手続きです。

2.手続きの優先順位
原則として、遺産分割が先です。亡くなった方名義の不動産の場合、まず遺産分割（家庭裁判所での調停・審判）によって持分を確定しなければ、共有物分割請求訴訟（地方裁判所）は提起できません。

3. 弁護士の役割
お客様のトラブルが「遺産分割」の段階なのか、「共有物分割」の段階なのかを正確に診断し、最も早期かつ有利に共有状態を解消できる「適切な法的手続き」を選択して、確実な解決まで一貫してサポートいたします。

共有持分だけを購入するのは、一般の方ではなく専門の買取業者が中心です。買取業者は、共有持分を安く仕入れたうえで、他の共有者や第三者へ高く売却することを目指します。このため、買取価格は市場相場よりも大幅に割り引かれ、大きな経済的損失を被ります。

さらに深刻なのは、あなたの持分を買った業者が、残ったご家族（他の共有者）に対し、高額な賃料請求や共有物分割訴訟をすぐに起こすリスクがあることです。

安易な持分売却でトラブルを先送りし損をする前に 、不動産全体を適正価格で清算できる「共有物分割請求」を弁護士にご相談ください。

共有名義のため、売却や解体といった抜本的な対策が共有者間の意見不一致で実行できない「デッドロック」状態に陥るのが最大のリスクです。

1. 賠償リスク（高額な連帯責任）： 老朽化による建物の倒壊や落下物で第三者に損害を与えた場合、民法717条に基づき、他の共有者の持分も含めた賠償金全額を、支払い能力のあるあなたが連帯して負うリスクがあります。

2. 固定資産税6倍化リスク：管理不全により「特定空き家」に指定され「勧告」を受けると、土地の固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がります。行政代執行で強制解体された場合、高額な解体費用も共有者全員に請求されます。

3. トラブル深刻化：固定資産税や修繕費の立て替え負担が特定の共有者に集中し、他の共有者からの回収が困難になることで、関係性が決定的に悪化し続けます。

解決策は、共有者全員の同意を必要としない共有物分割請求が必要です。早期にご相談いただくことで、リスクが顕在化する前に、最も経済的に合理的な解決へと導きます。

共有不動産を第三者に貸す場合、必要な同意のレベルは賃貸借契約の期間によって異なります。

短期賃貸（管理行為）：
建物の賃貸期間が3年以内、または土地の賃貸期間が5年以内であれば、持分価格の過半数（50%超）の同意があれば契約できます。

長期賃貸（変更行為）：
上記の期間を超える長期賃貸は、共有者全員の同意が必須です。
【知っておくべき法的リスク】 たとえ短期賃貸として始めても、日本の借地借家法により賃借人の権利が強く保護されるため、契約が法定更新され、実質的に長期にわたる拘束を受けるリスクが高いです。その結果、「売却したい」と思っても賃借人がいることで共有状態のデッドロックがさらに深刻化します。
賃貸活用や売却を巡って意見が対立した場合は、根本的な解決策である共有物分割請求をご検討ください。