共有持分放棄と登記引取訴訟とは？｜不動産トラブル解説

執筆者：弁護士小林洋介
弁護士法人ＩＧＴ法律事務所　代表パートナー弁護士
保有資格：弁護士、経営革新等支援機関、２級ＦＰ技能士
東京弁護士会相続遺言部所属

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相続の法律相談のなかで、最近よくご相談を受けるのですが、不動産を共有で相続したけど、この共有持分が不要なので処分できないかという問題です。

今回は、不動産や相続に関する法律問題に関心のある方に向けて、「共有持分放棄」と「登記引取訴訟」という少しマニアックなテーマについて、分かりやすく解説していきます。

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■本コラムの結論とポイント

• 結論: 相続などで取得した「利用価値のない共有不動産（山林や空き家など）」を手放したい場合、民法に基づき「共有持分の放棄」を行うことで、自分の持分を他の共有者に移すことができます。ただし、放棄をしただけでは登記（名義）が残ったままになり第三者に対抗できないため、他の共有者が登記の変更に協力しない場合は「登記引取訴訟」という裁判を起こし、強制的に名義を移す必要があります。

• ポイント: 「持分の放棄」自体は相手の同意がなくても一方的に行えます。しかし、実務上は「登記を移す（名義を消す）」ところまで完了させなければ、固定資産税の請求や管理責任から逃れることはできません。相手が非協力的な場合は、早期に弁護士に依頼し、法的手続きを進めることが解決の近道です。

■共有持分放棄とは？（民法255条のルール）

不動産を複数人で所有している「共有状態」において、各人が持つ権利を「共有持分」と言います。 山奥の山林や老朽化した空き家など、売却も活用もできない不動産を相続してしまった場合、この持分を「手放したい（放棄したい）」と考えるのは自然なことです。 法律（民法第255条）では、「共有者の一人が、その持分を放棄したときは、その持分は、他の共有者に帰属する」と定められています。つまり、あなたが「自分の権利はいりません」と放棄の意思表示をすれば、その持分は自動的に他の共有者のものになるというルールです。相手の承諾は必要ありません。

■最大の落とし穴：放棄しても「登記（名義）」は自動で消えない

ここで注意すべき最大のポイントは、「持分を放棄しても、法務局の登記簿上の名義が自動的に書き換わるわけではない」という点です。 登記簿上の名義があなたのまま残っていれば、法律上は第三者に対して「私が所有者ではない」と主張できず、固定資産税の納税義務や、建物の倒壊などに対する工作物責任が引き続きついて回ります。 完全に責任から解放されるためには、他の共有者と共同して「持分移転登記（名義変更）」を行う必要があります。

■相手が協力しない場合の切り札「登記引取訴訟」とは？

価値のない不動産の場合、他の共有者も「自分の持分（負担）が増えるのは嫌だ」と考え、登記手続きに協力してくれない（あるいは無視・行方不明になる）ケースが多発します。 このように、持分放棄の意思表示をしたにもかかわらず、相手が登記を引き取ってくれない場合に提起するのが「登記引取訴訟（とうきひきとりそしょう）」です。 裁判所で「持分放棄の意思表示が有効に行われたこと」を立証できれば、裁判所が「被告（他の共有者）は登記手続きを引き取れ（登記に応じよ）」という判決を出してくれます。この勝訴判決があれば、相手の協力や実印・印鑑証明書がなくても、あなた単独で登記手続きを完了させることが可能になります。

【登記引取訴訟が必要になる典型的なケース】

• 兄弟間の仲が悪く、持分放棄を伝えても無視される

• 他の共有者が行方不明で、連絡が一切取れない

• 書面（内容証明など）で放棄を通知したが、相手が登記手続きを拒否している

■【FAQ】共有持分放棄と登記引取訴訟に関するよくある質問

Q. 共有持分を放棄する際、他の共有者の「同意」や「ハンコ」は必要ですか？ 

A. 「放棄」という行為自体は単独でできる意思表示であるため、相手の同意やハンコは不要です（内容証明郵便等で一方的に通知すれば効果が生じます）。ただし、その後の「登記の変更」には原則として相手の協力（共同申請）が必要となるため、相手が拒否した場合には登記引取訴訟が必要になります。

Q. 放棄した持分を受け取った他の共有者に、税金はかかりますか？

A. はい、かかります。民法上の「放棄」によって他の共有者に持分が移転した場合、税務上は「贈与を受けた」とみなされ、持分を受け取った側（他の共有者）に対して贈与税や不動産取得税が課税される可能性があります。これが、他の共有者が登記の引き取りを嫌がる大きな理由の一つです。

Q. 登記引取訴訟にはどれくらいの期間と費用がかかりますか？

A. 相手が裁判を争ってくるか、あるいは欠席するか（無視するか）によって異なりますが、概ね半年〜1年程度の期間を要することが多いです。費用についても不動産の評価額や事案の複雑さによって変動するため、まずは当事務所の無料相談にて見通しをご確認ください。

（※本記事は、執筆日における法令、実務に基づき作成しております。）

  ※　本記事は、執筆日における法令、判例、実務に基づき作成しており、その後の法改正等に対応していない可能性があることをご了承ください。

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